A venda de imóveis é uma das formas mais conhecidas e tradicionais de se obter renda a partir da área imobiliária. Mas você sabe como este processo ocorre quando se trata dos Fundos Imobiliários?
Os Fundos de Tijolo, por exemplo, podem realizar a venda de imóveis. Como isso impacta nos investimentos e o que pode ser feito com o retorno da venda? Acompanhe até o final e descubra!
Por que um Fundo vende seus imóveis?
O Gestor de um Fundo de Tijolo pode adicionar a venda de imóveis à sua estratégia de gestão pelos seguintes motivos:
- Extração de maior valor do imóvel
Quando se trata do mercado imobiliário, sabemos que certos momentos são mais favoráveis à venda de imóveis. Por isso, é comum que o Gestor decida vender imóveis de um Fundo caso veja uma chance de realizar esta venda com um bom lucro, extraindo mais valor do imóvel.
A venda, neste caso, é benéfica para os cotistas. Afinal, o valor conseguido na transação deve ser distribuído.
Já em momentos não favoráveis à venda, o Gestor pode optar por comprar imóveis por valores relativamente baixos, visando valorizá-los e vendê-los em um momento mais oportuno.
- Expansão do Fundo
A venda de imóveis é uma forma que o Gestor tem de conseguir mais recursos para a expansão do Fundo, sem precisar realizar uma emissão de cotas.
Neste caso, o dinheiro conseguido com a venda tem como destino a compra de outros imóveis, gerando um ciclo de investimento e retorno com base em novos imóveis na carteira de ativos do FII.
- Formação de caixa
A formação de caixa é muito importante para qualquer FII, seja para se preparar para possíveis situações nas quais seja preciso ter recursos ou para que seja possível realizar novas aquisições.
Diferentemente do caso anterior, aqui, o imóvel não é vendido com a intenção e planejamento claros de utilizar o lucro conseguido para expandir os investimentos, porém, pode ser uma opção.
- Pagamento de dívidas
Outro motivo pelo qual um Gestor pode optar por vender imóveis é para que os recursos conseguidos com a venda sejam utilizados para o pagamento de dívidas do Fundo.
Fundos que não têm caixa suficiente para pagar suas dívidas podem fazer isso por meio da venda de imóveis, sendo uma estratégia comum para que os cotistas não sofram prejuízos.
- Reciclagem do portfólio
Ao montar a carteira de ativos de um Fundo, é natural que o Gestor busque a combinação mais estratégica e favorável.
Porém, como os Fundos Imobiliários são algo que dura muitos anos, também é natural que o tempo traga algumas alterações.
A estratégia pode mudar devido a alguma situação, os imóveis que compõem o Fundo podem se tornar desvalorizados, antigos e até antiquados, afinal, o FII precisa se flexibilizar diante das constantes mudanças do mercado.
Por isso, quando um imóvel não faz mais sentido em relação à estratégia do Fundo, não há nada de errado em vendê-lo e buscar uma opção que se encaixe melhor, reciclando o portfólio.
O que acontece quando um FII vende imóveis e quais os efeitos para os cotistas?
Agora, os motivos que podem levar um Gestor de Fundos a vender imóveis de um FII já estão claros. Mas, afinal, o que acontece, de fato, quando a venda de imóveis é realizada?
Quando um Fundo vende imóveis, a primeira — e mais óbvia — consequência é a interrupção do recebimento dos aluguéis, o que pode acarretar a redução do valor dos dividendos.
Por outro lado, o lucro recebido na venda é distribuído aos cotistas. Afinal, todo FII precisa distribuir no mínimo 95% de seu lucro caixa a cada semestre — é lei.
O valor principal da venda do imóvel pode ser utilizado pelo Gestor para comprar novos imóveis, renovando a carteira de ativos do Fundo e expandindo os negócios. No caso dos FIIs Híbridos, por exemplo, também é possível comprar papéis.
Outra opção é que o valor principal volte ao caixa do Fundo, podendo ser utilizado para pagar dívidas ou outras obrigações, como citamos anteriormente.
Raro, mas pode acontecer: tanto o lucro da venda quanto o valor principal podem ser distribuídos para os cotistas. Neste caso, além do valor do lucro recebido por meio dos rendimentos, o cotista recebe um valor a mais através da amortização, que funciona como uma “devolução” do valor investido.
Afinal, a venda de imóveis é benéfica?
Como qualquer outra transação, a venda de imóveis deve ser algo bem pensado. Afinal, tudo tem suas vantagens e desvantagens, e o importante é saber o momento certo de vender.
É preciso fazer uma “balança” e saber se vale a pena perder o valor do aluguel do imóvel em prol do retorno que sua venda poderá trazer. Quando se trata de fundos de grande porte, estes fatores podem se resumir a centavos. Mesmo assim, é muito importante analisá-los caso a caso.
O ALZR11 é um Fundo que realizou uma venda recentemente e teve um ótimo retorno: 51% em 19 meses, com R$5,6 por cota — um exemplo claro do valor que uma venda de imóveis pode agregar a um FII.
No entanto, o cuidado é essencial. Há três questionamentos importantes a se fazer quando se trata da venda de imóveis em FIIs:
- Por que este imóvel foi vendido?
- A venda do imóvel gerou um retorno adequado?
- O que será feito com o dinheiro conseguido através da venda?
Lembre-se que a análise sobre se a venda valeu a pena ou não não acaba no retorno, e sim em como ele foi convertido: se o dinheiro foi utilizado para comprar outro imóvel que, de fato, seja uma opção melhor para o Fundo.
Se te ajudamos a entender como a venda de imóveis funciona para os Fundos Imobiliários, acompanhe os próximos artigos e entenda muito mais sobre investir em FIIs!
