Na hora de investir em um fundo imobiliário, é preciso analisar vários fatores. E um deles é a Taxa de Vacância.
Esse é um indicador que avalia o desempenho do imóvel. No entanto, a Taxa de Vacância é válida apenas para os chamados fundos de tijolo. Isso porque, esses FIIs investem diretamente em empreendimentos.
Neste post, vamos explicar como o índice funciona. Saiba mais.
O que são Fundos Imobiliários?
Os fundos imobiliários são investimentos que permitem alocar o dinheiro nesse setor sem precisar adquirir um imóvel.
Ao investir em um FII, o cotista aplica seu dinheiro em um Fundo comprando uma ou mais cotas. Toda essa quantia, juntamente com as aplicações dos outros cotistas, é administrada por um gestor para que cada investidor possa ter um “pedaço” dos imóveis e lucrar com isso.
Os FIIs são Fundos de investimento coletivo. Ou seja, diversas pessoas investem seus recursos com o objetivo de cumprir a mesma meta — seja ela a construção de um imóvel ou a manutenção de um, por exemplo —, e recebem seus retornos.
Atualmente, existe uma enorme variedade de FIIs disponíveis no mercado. Para entender melhor, acompanhe o próximo tópico e descubra quais são os tipos de FIIs!
Quais são os tipos de FII?
Dentre os tipos de FIIs disponíveis atualmente, existem três principais. São os fundos de:
- Tijolo: a maior parte dos recursos é aplicada em imóveis físicos. Por exemplo, shopping centers, galpões logísticos e lajes corporativas;
- Papel: a alocação é feita em títulos do mercado imobiliário. Por exemplo, Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Hipotecárias (LHs);
- Fundo de Fundos: o dinheiro é alocado em outros FIIs. Portanto, a participação é indireta.
O que é a taxa de vacância?
A taxa de vacância é o percentual de determinado empreendimento que está disponível para locação ou venda.
É bastante usado em análises de FIIs para saber se vale a pena investir em um imóvel. Quanto maior for essa taxa, geralmente denuncia um pior desempenho de um fundo.
A vacância física surge quando determinado espaço do imóvel está vago. Portanto, tem relação direta com a taxa de ocupação.
Ela se refere somente aos fundos de tijolo, porque depende de um empreendimento construído para existir. Por exemplo, imagine que em um shopping center, há 150 lojas. Desse total, 75 estão vagas.
Portanto, 50% estão disponíveis para locação. Nesse caso, a Taxa de Vacância é de 50%. Se forem 50 lojas desocupadas, o percentual é de 33,3%.
Devido às suas características, este indicador pode ser utilizado para analisar o risco de um FII. A taxa também pode ser usada para todo o fundo, não apenas ao analisar um único imóvel.
Como calcular a Taxa de Vacância?
O cálculo da taxa de vacância é simples: é preciso considerar a relação entre o espaço total do imóvel e o espaço disponível (desocupado).
Pense, por exemplo, em um prédio com pequenos apartamentos para aluguel. São 8 apartamentos de 20m² cada.
Caso 4 destes 8 apartamentos estejam sem inquilinos, a taxa de vacância será de 50%.
Na prática, o cálculo funciona da seguinte maneira:
- Soma do total de área disponível : 20m² x 4 = 80m²
- Divisão do valor anterior pela área total do imóvel: 80m² / 160m² = 0,5 ou 50%
Embora esse cálculo possa ser realizado pelo próprio investidor com o acesso às informações sobre o imóvel, seu resultado é obrigatório no demonstrativo de resultados, fornecido pela gestão dos FIIs.
Por outro lado, é preciso ter em mente que esse cálculo utiliza uma média ponderada dos resultados. Afinal, diferentes regiões podem oferecer variações nos rendimentos: um imóvel localizado em uma área nobre de São Paulo apresenta menos risco de vacância enquanto estiver gerando vantagens ao inquilino do que um imóvel mal localizado, por exemplo.
Qual a importância dessa taxa?
Existem duas formas de um investidor ganhar dinheiro com os fundos imobiliários. Elas são:
- Aluguel dos imóveis que compõem a carteira do FII;
- Valorização dos empreendimentos ao longo do tempo (diretamente relacionado ao aumento do preço das cotas).
Ao entender o que é Taxa de Vacância, percebe-se que ela está relacionada ao primeiro caso. Isso porque ela representa o contrário da ocupação. Ou seja, se o espaço está ocupado, sua vacância é baixa. A questão é que um mesmo imóvel pode ter espaços locados e outros não.
Portanto, a importância da Taxa de Vacância está justamente em indicar que um imóvel possui áreas desocupadas e, com isso, não está exercendo 100% da sua capacidade de gerar lucro com aluguéis.
É importante analisar o percentual de vacância física e ter em mente a média da região. Dessa forma, é possível comparar o desempenho de um imóvel com o de seus concorrentes diretos, os imóveis próximos.
Qual a influência da Taxa de Vacância nos Fundos Imobiliários?
Além de ser um fator muito importante e um ótimo indicador ótimo para guiar os investidores, a Taxa de Vacância influencia, e muito, estes investimentos.
Um FII com alta Taxa de Vacância recorrente pode ter, tanto a valorização quanto o rendimento de seus imóveis, gravemente afetados. Um imóvel que passa longos períodos desocupado é uma “bandeira vermelha”, pois isso pode indicar um problema grave que impossibilita os inquilinos de continuarem o alugando.
No entanto, é preciso ter uma ampla visão de mercado nestes casos. Afinal, pode ser interessante adquirir cotas de um Fundo com imóveis com alta Taxa de Vacância por um preço mais atraente, caso a tendência seja de melhora.
Fazendo isso, é possível pensar, inclusive, em lucrar com a venda das cotas futuramente. Porém, para obter sucesso com estas transações, é preciso bastante estudo.
Vacância física x vacância financeira: qual a diferença?
Por fim, tenha em mente que existe, ainda, a vacância financeira. Esta se refere ao fluxo de caixa esperado da carteira em comparação com o total efetivamente gerado.
Por isso, é preciso considerar todo o portfólio do fundo. Afinal, existem imóveis mais lucrativos do que outros. Por exemplo, um empreendimento localizado na capital tende a trazer um retorno maior do que outro igual em uma cidade do interior.
Além disso, a análise financeira mensura quanto se deixa de ganhar com a desocupação de uma área rentável. De toda forma, pode ser calculado para um imóvel específico ou para todo o fundo.
Enquanto isso, a vacância física trata especificamente da metragem desocupada do imóvel. Portanto, corresponde ao total que está disponível para locação.
Dentro desse contexto, a vacância financeira pode existir mesmo sem a física. Por exemplo, isso acontece quando o contrato tem uma carência. Nesse período, o inquilino tem isenção do aluguel por alguns meses. Dessa forma, os espaços estão ocupados, mas não geram retorno.
Por isso, a Taxa de Vacância sempre deve ser analisada em conjunto com outros fatores. Ainda assim, é uma taxa importante e que ajuda a tomar decisões de investimento.
