Os fundos imobiliários (FIIs) são, basicamente, condomínios de investidores que alocam capital num determinado conjunto de bens imobiliários. No geral, os FIIs têm como objetivo rentabilizar os recursos dos cotistas através desses investimentos. Porém, os FIIs são instrumentos de renda variável e, por isso, possuem riscos que precisam ser analisados.
Por outro lado, como os FIIs pagam dividendos todos os meses aos seus cotistas – salvo algumas exceções – muitos investidores acreditam de forma equivocada, que os FIIs são “quase de renda fixa”, o que sabemos que é um grande engano.
Diante disso, vamos analisar os riscos dos FIIs e quais os principais cuidados que um investidor deve tomar na hora de investir em um fundo imobiliário.
Mas quais os Riscos dos FIIs?
O primeiro risco dos FIIs que podemos observar é a vacância. No que se refere aos FIIs de que investem em imóveis físicos (tijolo), a vacância prolongada de determinados ativos pode trazer riscos ao fundo e, consequentemente, afetar os rendimentos do investidor.
De certa forma, a gestão tem instrumentos para lidar com a ausência de locatários nos imóveis do fundo. O grande problema está quando a maior parte dos ativos, por um longo tempo, fica sem locação.
Além disso, os fundos de tijolo também correm outro tipo de risco, ligado à inadimplência dos aluguéis. Mesmo que os contratos tenham mecanismos de proteção ao locador que pode recorrer na justiça, a inadimplência pode gerar a revisão do preço do aluguel, jogando-o para baixo do valor do mercado.
Gestão dos imóveis
Neste aspecto, é evidente que as gestoras dos fundos imobiliários possuem uma grande responsabilidade na geração de valor para os cotistas. Um FII torna-se mais arriscado quando a gestão não consegue mediar a relação entre o fundo e seus locatários.
Consequentemente, muitos fundos de tijolo depreciam seu patrimônio ao não atualizarem seus imóveis. Afinal de contas, se os ativos não forem conservados ou modernizados, o valor patrimonial do fundo tende a cair.
Ou seja, o cotista precisa estar atento à forma que a gestão cuida do patrimônio do FII, pensando sempre na geração de valor no longo prazo. Afinal, o resultado de ativos mal cuidados no presente terá consequência ainda maiores no futuro.
Riscos dos FIIs de CRI
Em relação aos fundos de recebíveis, a qualidade do crédito é primordial. De certa forma, muitos investidores utilizam o dividend yield como indicador principal para escolha de um FII.
Porém, muitos FIIs de papel que pagam dividendos elevados, possuem ativos de crédito com poucas garantias. E desta forma, o desenconhecimento do risco dessas carteiras pode levar o cotista ao engano.
Neste ponto, o investidor precisa estar ciente que, em muitas situações, o yield elevado traz consigo um maior risco do fundo. Por isso, o cotista precisa acompanhar os FIIs e analisar se, de fato, o crédito comprado pelos FIIs de CRI de sua carteira possui qualidade.
Transparência da gestora
Se o cotista precisa acompanhar seus ativos, a gestão dos FIIs precisa ser transparente ao expor a informação em seus relatórios gerenciais e fatos relevantes. Muitas gestoras não explicam aos investidores sobre suas decisões no dia-a-dia do fundo em questão.
Portanto, quanto menor a transparência da gestora ou, quanto menos o fundo expõe aos cotistas os pormenores de suas escolhas na gestão dos ativos, maior o risco desse fundo.
Uma das formas de combater esse problema é, sempre que possível, entrar em contrato com a área de relacionamento com o investidor (RI) do fundo e buscar informações mais detalhadas sobre a gestão.
Emissão de cotas abaixo do valor patrimonial
Eis um tema de extrema importância para definir os riscos dos FIIs. As emissões de cotas são formas interessantes do fundo acumular recursos para investir, modernizar e gerar valor em seus ativos. Porém, emitir novas cotas abaixo do valor patrimonial (VP), na esmagadora maioria das vezes, prejudica o cotista.
Desta forma, as ofertas abaixo do valor patrimonial diluem o patrimônio e a renda dos investidores. Em linhas gerais, quando o fundo emite novas cotas abaixo do valor patrimonial, existe então uma transferência de patrimônio dos cotistas atuais para as novas cotas.
Na verdade, o que muitos analistas recomendam é a não subscrição de cotas em ofertas abaixo do VP, pois as mesmas depreciam o patrimônio do fundo. Além disso, muitas gestoras captam os recursos nas ofertas e ainda não fazem bons investimentos, prejudicando ainda mais a saúde financeira do fundo.
Portanto, o cotista precisa ficar atento nas emissões de cotas, tanto em relação ao preço da emissão quanto no período de alocação de recursos.
Alavancagem dos FIIs
Esse é um dos temas mais polêmicos quanto à indústria de fundos imobili
ários. Na verdade, muitos analistas e investidores criticam a emissão de CRIs para investimentos em novos ativos. Por outro lado, outros especialistas e cotistas concordam que é possível existir alavancagem nos FIIs, desde que exista um planejamento eficiente.
A grosso modo, a alavancagem é uma operação para utilização do seu patrimônio como garantia, antecipando recursos para adquirir outros ativos. Para isso, os fundos imobiliários utilizam os aluguéis dos imóveis como garantia, emitindo um CRI (certificado de recebíveis imobiliários) para fazer investimentos.
Neste aspecto, a alavancagem é um tipo de dívida que os FIIs utilizam para investir, aumentar o patrimônio do fundo e aumentar a distribuição de rendimentos. Porém, a alavancagem precisa ser feita dentro dos melhores critérios técnicos, caso contrário, o fundo ficar no prejuízo e afetar diretamente a distribuição dos dividendos.
De forma geral, o investidor precisa observar qual a porcentagem de alavancagem o fundo possui em relação ao seu patrimônio líquido. Caso a dívida seja muito grande, certamente o risco deste fundo é grande.
Conclusão sobre os riscos dos FIIs
Portanto, a melhor maneira de equilibrar risco e retorno é através da diversificação de ativos. O cotista, antes de tudo, precisa compor um portfólio de ativos, sem concentrar seu capital em apenas um fundo ou em um segmento específico.
Além disso, acompanhar os fundos em carteira e ser atuante junto a gestora é importante para que o cotista entenda profundamente os riscos dos FIIs de portfólio.
E, por fim, cobrar as gestoras também é um excelente caminho para conhecer de fato a indústria de FIIs e participar ativamente de seu desenvolvimento.
