O CRI é um título privado emitido por instituições não financeiras. Essa é uma aplicação financeira conservadora e integra a Renda Fixae pode ser escolhida por todos os perfis de investidor.
A sigla CRI significa Certificado de Recebíveis Imobiliários. A grande vantagem dessa modalidade é a isenção de Imposto de Renda (IR) para pessoa física. Porém, ainda tem outras variáveis importantes.
Entenda melhor como esse investimento funciona. Acompanhe.
O que é CRI?
O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título privado de Renda Fixa. Nesse caso, aplica-se o capital dos investidores especificamente no setor de imóveis.
Na prática, esse papel gera um direito de crédito onde o investidor recebe a remuneração acrescida do capital investido.
Apesar de não existir valor mínimo a aplicar, essa exigência pode ser feita. Normalmente, precisa-se investir R$ 1.000 ou mais. No entanto, é possível encontrar por uma quantia mais baixa.
Além disso, a Lei 9.514/1997 regulariza os CRIs. Segundo a legislação, apenas companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários emitem esse título.
Como os CRIs funcionam?
Todo Certificado de Recebível Imobiliário é um título que representa a promessa de um pagamento posterior. Ou seja, a instituição emite papéis com o objetivo de captar recursos. Em troca, oferece uma remuneração aos investidores.
A vantagem para o emissor é justamente captar o capital de que precisa e assim poder fazer novos investimentos. Para quem aplica o dinheiro, o benefício é a rentabilidade. Para entender melhor o que é CRI, veja o seguinte exemplo.
Uma construtora lança um empreendimento imobiliário. As unidades são colocadas à venda na planta e são vendidas. No entanto, as parcelas ainda precisam ser pagas para antecipar a obtenção dos recursos, a construtora contrata uma securitizadora.
Essa empresa transforma as dívidas em títulos de crédito, ou seja, CRIs. Os investidores adquirem esses papéis e a construtora recebe o dinheiro de que precisa.
Assim, a obra é continuada, os compradores recebem sua unidade no prazo correto e os investidores têm seu rendimento. Por isso, é uma relação em que todos ganham.
Características dos títulos
Esses certificados de recebíveis têm alguns detalhes relevantes para os investidores. Os principais são:
Rentabilidade de CRIs
Os CRIs são títulos de renda fixa. Sua rentabilidade também pode ser calculada de forma pré-fixada ou pós-fixada, no entanto, o retorno costuma ser híbrido.
Assim, há uma taxa prefixada somada a um índice da inflação, como o IPCA. Por exemplo, 2,5% ao ano + IPCA. Por isso, sempre há um ganho real.
Tributação de CRIs
Os títulos de CRI são isentos de IR e Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para Pessoas Físicas. Portanto, a rentabilidade é líquida.
No entanto, é preciso estar atento no momento da compra, pois algumas corretoras podem cobrar uma taxa sobre a negociação dos CRIs.
Enquanto isso, as compras de CRIs realizadas por Pessoas Jurídicas não estão isentas do IR. Falaremos sobre isso nos próximos tópicos.
Liquidez de CRIs
O foco desses ativos é o longo prazo. O vencimento costuma ficar entre 4 e 10 anos, mas pode ultrapassar esse limite. O resgate não pode ser antecipado, portanto a liquidez é válida somente no vencimento.
Caso precise do dinheiro antes da data final, é preciso comercializar o papel no mercado secundário, caso haja interessados. Além disso, essa negociação não traz garantia de recebimento da rentabilidade combinada.
Tendo em mente que os CRIs tendem a apresentar prazos de vencimento longos, cabe ao investidor avaliar se esta é, realmente, a melhor opção para sua estratégia de investimentos.
Além disso, é importante considerar o investimento mínimo: pode-se comprar os papéis no mercado secundário ou via ofertas públicas. O valor inicial pode variar, mas costuma estar acessível a partir de R$ 1.000.
Vale a pena observar que algumas emissões são direcionadas a investidores qualificados.
Como investir em CRIs?
Se você ficou interessado nos Certificados de Recebíveis Imobiliários, saiba que não é difícil começar a investir em tal tipo de ativo.
Para isso, é preciso apenas abrir uma conta em corretora de valores e a partir daí, ter acesso à plataforma com todos os CRIs disponibilizados.
Então, após escolher e analisar os CRIs nos quais deseja investir, basta informar seu interesse à instituição.
Quais são as vantagens e desvantagens do CRI?
Assim como outros investimentos, os CRIs apresentam características vantajosas e não vantajosas e, por isso, devem ter seus prós e contras muito bem avaliados pelo investidor antes da compra.
Veja alguns fatores a levar em consideração:
Vantagens dos CRIs
- Segurança
A aplicação financeira em CRI é bastante segura. Por isso, o risco é baixo e costuma atrair a atenção de vários tipos de investidores, especialmente conservadores e moderados.
Para investidores arrojados, o investimento serve como uma forma de diversificar a carteira — o que também contribui para a segurança.
- Previsibilidade
Relacionada ao fator anterior, a previsibilidade dos rendimentos dos CRIs se deve ao fato de que este é um investimento de Renda Fixa.
Isso ajuda o investidor a traçar melhor seus planos e objetivos que envolvam seus CRIs a curto, médio e longo prazo e como realizá-los.
- Bom retorno financeiro
Entre as vantagens dos CRIs, não poderíamos deixar de citar seus ótimos retornos.
Isso porque os rendimentos destes títulos costumam ser superiores ao CDB (Certificado de Depósito Bancário), à LCA (Letra de Crédito do Agronegócio) e à LCI (Letra de Crédito Imobiliário), ativos comuns aos FIIs de Papel.
Desvantagens dos CRIs
- Baixa liquidez
O prazo de vencimento dos CRIs, como citamos anteriormente, é longo. Além disso, a possibilidade de venda no mercado secundário é limitada.
Com isso em mente, a baixa liquidez desses ativos pode ser considerada um dos principais pontos a se avaliar com cautela. É preciso pensar se, a longo prazo, os CRIs ainda serão úteis na sua carteira.
- Crédito
O investimento em CRIs não conta com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Assim, se os devedores dos financiamentos não quitarem suas dívidas, pode haver inadimplência.
Embora os CRIs apresentem alguns pontos negativos, analisar a classificação de rating do emissor traz uma segurança a mais para o investidor, portanto, não deixe de tentar.
Como funciona a tributação para pessoas jurídicas?
O CRI é isento para pessoas físicas. No entanto, esse investimento exige o pagamento de impostos para pessoas jurídicas. Nesse caso, a cobrança do IR segue a tabela regressiva:
- até 180 dias: 22,5%;
- entre 181 e 360 dias: 20%;
- de 361 a 720 dias: 17,5%;
- acima de 720 dias: 15%.
Desse modo, existem vários motivos para escolher o CRI. Porém, vale a pena atentar às taxas, caso seja pessoa jurídica. Assim, você evita que parte do seu rendimento seja corroído.
E os Fundos de CRI?
Como o nome sugere, os Fundos de CRI são Fundos de Investimento de Papel. . Como nos outros Fundos, é um investimento coletivo.
Ao aplicar em Fundos de CRI, o Imposto de Renda continua isento para Pessoas Físicas.
Antes de investir em Fundos de CRI, é importante avaliar seu desempenho desde seu IPO através dos indicadores, que ajudam o investidor a saber se um Fundo vale a pena ou não.