Para investir em fundos imobiliários é preciso se atentar a alguns indicadores importantes. Por isso, falaremos sobre o indicador NOI em FII.
Basicamente, o NOI representa o lucro operacional de um ativo imobiliário, ou seja, o quão rentável é esse investimento.
Por isso, se faz necessário entender mais a fundo como funciona e como utilizar essa ferramenta antes de investir em imóveis.
O que é NOI?
“Net Operating Income” ou mais conhecido como NOI, significa Receita Operacional Líquida e tem como foco analisar ativos imobiliários que visam renda.
Esse indicativo representa a diferença entre a receita que o imóvel produz e os gastos operacionais necessários para operá-la. Dessa forma, também poderíamos chamá-lo de lucro operacional.
Por isso, este indicador também demonstra a capacidade de um ativo quitar suas dívidas contraídas.
É preciso saber que o NOI só é um indicador válido quando se trata de imóveis que geram renda, ou seja, caso o inquilino seja o próprio proprietário, esse indicador não trará informações relevantes.
Além disso, quando falamos de renda, não falamos apenas de aluguéis. Existem outras maneiras de arrecadação como, por exemplo:
- Publicidades;
- Locação de espaços;
- Estacionamentos.
Agora, sobre despesas fixas, se tem aquelas indispensáveis para a boa operação do imóvel. Sendo elas:
- Energia;
- Água e Esgoto;
- Manutenção;
- Impostos;
- Seguro;
- Administração.
Para que serve o NOI?
Esse termo é importante para compra e venda de imóveis, devido a sua característica de determinar quais ativos possuem mais lucro. Por essa razão, o Net Operating Income é excelente para investir em fundos imobiliários.
Esse método capacita os investidores a identificar se é interessante investir em determinado imóvel, observando a receita e gastos operacionais – o nome desse processo também é conhecido como valuation.
E para quem deseja investir em imóveis, é importante conhecer o processo de valorização de imóveis.
Como calcular NOI?
Iniciamos o cálculo explicando o GOI (Gross Operating Income), que consiste na Receita Operacional Bruta, sendo ela a receita que desconta a vacância e perda de créditos.
Por outro lado, temos as despesas operacionais, caracterizadas por taxas, manutenção, administração e contas.
Dessa maneira, podemos visualizar o cálculo de NOI da seguinte forma:
Exemplo com equação
Para fins de explicação, suponhamos que você deseje comprar um pequeno galpão o qual a arrecadação anual seja de R$ 100.000,00. No entanto, existem uma série de despesas a serem pagas no valor de R$15.000,00, e de seguro R$ 45.000,00.
Nesse caso, para encontrar o Net Operating Income, a equação ficaria:
Em conclusão, o NOI do exemplo corresponde a R$ 40.000.
Qual a diferença entre NOI e EBITDA?
Para entendermos a fundo sobre o indicador NOI, é preciso definir o que é o termo EBITDA e suas aplicações.
À primeira vista podem ser parecidos ou, até mesmo, a mesma coisa. No entanto, ambos possuem diferentes qualidades.
O EBITDA é uma sigla que, do inglês, significa “Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization”, o que em português equivale à “Lucro Antes de Juros, Impostos, Depreciação e Amortização”.
Esse termo, assim como o NOI, também é utilizado para avaliar o bem-estar das finanças de determinada empresa. Todavia, são considerados os encargos e financiamentos.
Sem falar que o Net Operating Income se relaciona com o mercado imobiliário enquanto a utilização do EBITDA tem a ver com empresas, indústrias e outros setores.
Eventualmente, se existem várias diferenças nos dois conceitos e aplicações as equações para cálculos também se tornam diferentes. Veja o cálculo do EBITDA:
Como esse cálculo funciona na prática?
Se tomarmos as informações do exemplo anterior e considerarmos que os encargos são de R$ 2.000, o cálculo de EBITDA seria:
Logo, vemos que os valores resultados dos cálculos do EBITDA e NOI divergem por 2.000 reais.
Quais são as limitações do NOI?
Ao longo deste artigo, foi possível perceber que o NOI é um indicador interessante e útil em muitos momentos. No entanto, ele também tem suas limitações.
Uma delas é que o indicador pode ser facilmente manipulado: é possível fazer isso adiando alguns dos gastos operacionais necessários para o imóvel. Aumentar a notação de receita também não é difícil quando falamos do NOI.
Oferecer o imóvel a um locatário com desconto no aluguel em troca de manutenção da propriedade (reformas e outros cuidados), por exemplo, é outra das formas comuns que acaba por manipular o resultado do NOI.
Por isso, é importante não ter o NOI como a única forma de avaliação, e sim como um complemento para outros indicadores.
Qual a importância do NOI?
O indicador NOI é muito utilizado como forma de valuation. Ou seja: ele permite avaliar e determinar o valor dos imóveis que estão gerando receita.
O NOI ajuda o investidor a comparar diferentes imóveis e, assim, identificar qual é o de maior valor antes de tomar decisões relacionadas à compra e/ou venda de imóveis.
Vale lembrar que o NOI também é útil no caso de imóveis financiados, pois, através dele, é possível descobrir se a receita é suficiente para cobrir os gastos operacionais e, também, pagar as parcelas da dívida.