A incorporação imobiliária relaciona-se com aquisição, construção e comercialização de empreendimentos e também está presente quando se trata de investimento em Fundos Imobiliários. Mas como ela funciona?
Se você quer saber mais sobre essa aplicação, qual é o uso que as construtoras podem ter de um FII para a Incorporação Imobiliária, acompanhe até o final e descubra!
O que é a Incorporação Imobiliária e como funciona?
A Incorporação Imobiliária é um conjunto de atividades, cujo objetivo é promover e entregar um projeto de construção de edifícios em uma mesma área. Assim como a posterior comercialização — seja ela total ou parcial.
Isso significa que as construções realizadas em uma Incorporação caracterizam em condomínios: imóveis compostos por unidades autônomas, situados em um terreno comum.
O procedimento de Incorporação costuma ser bastante complexo. Isso porque envolve uma grande variedade de documentos importantes, além de uma lista de obrigações ao incorporador e ao cartório de registro de imóveis.
Neste processo, estão envolvidas duas partes: enquanto a construtora lidera a execução de toda a obra, a incorporadora fica responsável pela parte administrativa do projeto.
Existe uma possibilidade, chamada regime de afetação, que permite que o bem incorporado seja separado dos bens patrimoniais do incorporador. Assim, ao incorporar um empreendimento, possíveis débitos ou dívidas não interferem no mesmo, trazendo aos compradores a garantia de que não terão seus imóveis tomados.
Como funciona a Incorporação em Fundos Imobiliários?
Quando se trata dos FIIs, a Incorporação Imobiliária está relacionada a um tipo específico de Fundo: os Fundos de Incorporação e Desenvolvimento. Este tipo de FII está entre os Fundos de Tijolo, pois trata de imóveis físicos que geram renda através de venda ou aluguel.
É comum que um Fundo deste tipo tenha seu início como aluguel de imóveis comprados prontos, afinal, é preciso captar recursos para iniciar as construções incorporadas. Durante este tempo, os cotistas recebem seus retornos normalmente.
Com um caixa gerado, o Gestor começa a investir na construção dos imóveis que serão alugados ou vendidos futuramente. O objetivo, então, é gerar valorização e extrair o maior valor possível.
Afinal, quais são as vantagens da incorporação imobiliária?
Apesar de complexa, a Incorporação Imobiliária, se realizada da forma correta, pode trazer muitos benefícios.
Para quem adquire um imóvel incorporado, a maior das vantagens é a segurança. Afinal, todo o processo é documentado, e o comprador é constantemente informado sobre tudo acerca do imóvel, desde seu projeto ou construção.
O financiamento do imóvel na planta traz muito mais garantia e previsibilidade sobre como será o resultado, e também traz a possibilidade de ter um imóvel totalmente personalizado, embora este processo seja diferente do Built to Suit.
Além disso, por serem imóveis situados em prédios — ou seja, apartamentos —, a segurança e a comodidade são maiores, seja para imóveis residenciais ou escritórios.
Para o investidor, investir em incorporação imobiliária traz a possibilidade de investir em imóveis que, muito provavelmente, permanecerão ocupados por bastante tempo ou serão vendidos rapidamente após o término da obra.
E as desvantagens?
Por se tratar de uma modalidade de investimentos imobiliários que envolve toda a construção de um imóvel e seu financiamento desde a planta, existem certas desvantagens.
Um imprevisto durante a obra — como não conseguir uma licença ambiental ou liberação da prefeitura—, por exemplo, é suficiente para fazer com que os cotistas do Fundo tenham seus investimentos impactados. Afinal, são os investidores que geram o capital necessário para pagar a obra com a finalidade de receber seus dividendos após a venda dos imóveis.
Justamente por essas possibilidades, os FIIs que envolvem Incorporação Imobiliária são considerados de risco elevado e, por isso, indicados para investidores de perfil arrojado.
Além de serem mais arriscados, todo o custo do projeto faz com que as cotas desse tipo de Fundo tenham um valor também elevado, no entanto, prometem entregar aos investidores uma boa valorização de INCC e mais 20%.
Apesar dos riscos, um processo de Incorporação Imobiliária feito corretamente é um ótimo negócio para o investidor e para a incorporadora. Por isso, antes de aplicar dessa forma, é preciso analisar alguns fatores. Confira a seguir:
O que considerar antes de aplicar em Incorporação Imobiliária?
Não é novidade que é muito importante pesquisar e ter uma boa base antes de investir em qualquer FII. Portanto, quando se trata de uma modalidade arriscada, não seria diferente.
Entre os principais fatores a se analisar antes de investir em Incorporação Imobiliária, estão:
1. Localização
Sempre que um investimento envolve imóveis físicos, é muito importante estar ciente sobre alguns aspectos relacionados à sua localização.
Saiba se a região na qual o condomínio será construído é considerada segura, valorizada, de fácil acesso e alta procura de acordo com a condição financeira dos moradores e possíveis compradores.
2. Área externa e de lazer
Dentre as regras da Incorporação Imobiliária, está que é necessário ter área externa no local que será construído.
Áreas de lazer — como, por exemplo, churrasqueira ou piscina — podem aumentar muito o valor dos imóveis, principalmente caso sejam residenciais. Sobretudo em áreas valorizadas, os moradores costumam procurar condomínios que ofereçam o máximo possível de conforto e praticidade para a família.
3. Prazo
O prazo no qual a obra deve terminar fica a critério da construtora. Portanto, é possível saber por quanto tempo você precisará investir até que tudo esteja pronto para que os cotistas possam receber seus dividendos.
Aqui, é importante levar em consideração o tempo necessário para que a venda dos imóveis seja concluída. E, claro, lembre-se de que, nem sempre, todos os imóveis serão vendidos: o objetivo da Incorporação é a venda total ou parcial da construção.
Se te ajudamos a entender como funciona a Incorporação Imobiliária e qual é a sua relação com o mercado de investimentos imobiliários, acompanhe nossos artigos e saiba muito mais sobre investir em FIIs!
