Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) são boas alternativas para alocar o seu dinheiro. Mas quem opta por essa modalidade deve conhecer todos os detalhes. Um deles é o IFIX.
Esse é o principal indicador dessa aplicação financeira. Por isso, o IFIX mede o desempenho dessa categoria de ativos.
Como funciona? Quais são suas características? Para que ele serve? Essas são algumas perguntas que vamos responder neste post. Saiba mais.
O que é IFIX?
O Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) mensura o desempenho médio das cotações dessa classe de ativos. Para chegar ao resultado, ele considera as cotas de fundos negociadas nos mercados de bolsa e de balcão.
Por isso, o indicador é formado por uma carteira teórica de ativos. Isso porque ela é definida a partir de critérios predeterminados.
Nesse cenário, o IFIX é um índice de retorno total. Ou seja, ele abrange a variação das cotações e os dividendos distribuídos.
Além disso, a carteira desse índice conta com rebalanceamentos a cada 4 meses. Outro detalhe relevante é que nenhum fundo deverá ter mais de 20% de participação no portfólio.
O índice dos FIIs foi criado em 2012. No entanto, a mensuração do desempenho é feita desde final de 2010.
Como funciona o IFIX?
O IFIX funciona com uma metodologia específica que determina quais FIIs farão parte do mesmo, determinando o peso de cada um deles na composição do índice. Alguns critérios de funcionamento são:
Critério de inclusão
Os FIIs devem seguir três principais critérios de inclusão.Eles são:
- Classificar-se como ativo elegível que represente um conjunto de 99% da soma total do Índice de Negociabilidade em ordem decrescente e no prazo de vigência das três carteiras anteriores;
- Estar presente em pregão de 60% no período de vigência das três carteiras anteriores;
- Não ter classificação como penny stock. Nesse caso, o valor médio ponderado durante a vigência da carteira teórica antes do rebalanceamento e considerando o último dia do período deve ter cotação menor do que R$ 1.
Critério de ponderação
Enquanto isso, a ponderação é determinada pelo valor de mercado de cada fundo imobiliário. Por isso, também delimita o peso deles.
Essa definição é baseada na capitalização de mercado. Isso significa que se considera o valor de mercado do ativo acrescido de suas distribuições.
Já o valor de mercado depende da sua representação no indicador de FIIs. De toda forma, a participação nunca excederá 20%.
Caso isso aconteça, serão realizados ajustes para a adequação do peso dos ativos da empresa. Desse modo, o restante é redistribuído de forma proporcional.
O que é um índice de mercado?
A função de um índice de mercado é demonstrar, graficamente, o desempenho de todo um conjunto de ativos, que pode ser determinado por, por exemplo:
- Valor de mercado;
- Tipo de ativo;
- Pagamento de dividendos.
A formação de um índice pode ser feita de infinitas formas, desde que agrupe ativos que apresentem alguma semelhança entre si, servindo como benchmark para aplicações financeiras.
Quais fundos compõem a carteira do índice?
O IFIX possui na sua composição todos os fundos que estão listados no site da B3, a bolsa de valores. A atualização da carteira teórica ocorre a cada quadrimestre.
Ainda assim, existem alguns FIIs principais. Veja quais são eles:
- KNRI11
É o maior fundo imobiliário. Combina galpões logísticos e lajes corporativas. Seu histórico de ocupação é ótimo. Já sua participação no IFIX é de 5,9%;
- KNIP11
Formado por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). É um fundo de papel. Sua participação chega aos 5%;
- KNCR11
É outro fundo de papel. No entanto, seu portfólio é composto por títulos de dívidas imobiliárias. Representa 4,8% do IFIX;
- XPML11
É um Fundo recente, tendo sido criado em 2017. Tem alta participação em shopping centers. Representa 3,3%;
- XPLG11
Ainda mais novo. Lançou sua primeira oferta em 2019. Os ativos consistem exclusivamente em imóveis do setor logístico. A participação é de 2,5%;
- HGBS11
Voltado para shopping centers e outlets. Por sua vez, sua porcentagem de participação beira os 4%, ficando em 3,8%;
- BRCR1
Consiste em um fundo de laje corporativa. Composto por escritórios alugados, o BRCR1 tem participação de 3,5%;
- BBPO11
Mistura as lajes corporativas e as agências bancárias. Sua principal característica é ter imóveis em todo o Brasil. Participa em 3,4%;
- JSRE11
É um fundo do tipo híbrido. Isso porque tem várias aplicações financeiras do mercado imobiliário. Entre elas, estão os títulos de dívida, imóveis corporativos e FIIs. Sua participação é de 3,2%;
- HGLG11
Um fundo que investe em imóveis logísticos e é considerado um dos maiores desse setor. Integra com uma fatia de 3%;
- HGRE11
Composto por lajes corporativas, o HGRE11 tem um histórico de diversificação. Sua participação é de 2,8%;
- HSML11
É um fundo de tijolo, o que significa que o dinheiro dos cotistas é aplicado em imóveis físicos. Os principais são os shopping centers. A fatia, aqui, é de 2,5%.
Para que serve o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários?
O IFIX permite que os investidores acompanhem a rentabilidade dos FIIs. Assim, é possível saber como é o desempenho deles ao longo do tempo.
Dessa forma, também fica mais fácil comparar o resultado com a performance de outros indicadores. Por exemplo, o Ibovespa, que é o índice das ações da bolsa de valores.
Ou seja: o índice IFIX possibilita que a performance dos FIIs mais negociados seja avaliada de forma mais fácil, e é utilizado como uma referência em relação a isso.
Isso significa que, na prática, o IFIX é o principal parâmetro para se avaliar o desempenho dos FIIs mais populares na Bolsa antes de investir.
Além disso, Fundos de Investimentos Passivos (ETFs) podem replicar os índices, dando aos investidores a possibilidade de ter Fundos diretamente ligados a estes.
Existem outros índices de FIIs?
Além do IFIX, existe também o IFIX L, que representa os Fundos Imobiliários de alta liquidez disponíveis no mercado.
Esse começou a ser divulgado recentemente pela B3 (Bolsa de Valores), em fevereiro de 2021.
No entanto, o IFIX L é, na verdade, considerado um subíndice do IFIX. Portanto, seu objetivo é acompanhar o desempenho médio das cotações dos FIIs mais negociados na Bolsa de uma forma mais refinada.
Sendo assim, o IFIX L funciona como um recorte: enquanto o IFIX representa 95% dos FIIs mais negociados, essa porcentagem cai para 85% no IFIX L que, justamente pelo fato de conter menos FIIs, facilita bastante a gestão das carteiras.
Como investir no IFIX?
Como é um indicador torna-se impossível investir diretamente nele. Afinal, não existe ação nem cota para comprar.
Porém, existem Exchange Traded Funds (ETFs) de gestão passiva que alocam dinheiro no IFIX. Essas aplicações também são chamadas de fundos de índice. Por isso, podem escolher esse indicador.
Portanto, essa é uma forma de investir no índice dos FIIs. Contudo, de forma indireta. Além disso, saiba que nenhum ETF aplica nos mesmos ativos do indicador. Desse modo, nenhuma aplicação financeira replica seu desempenho.
Agora você já sabe como o IFIX é importante para os seus investimentos. Ele é válido para demonstrar como está o desempenho dos FIIs. Assim, fica mais fácil decidir o que fazer.
