Já parou para pensar onde as grandes empresas de e-commerce armazenam seus produtos? Esses locais são conhecidos como galpões logísticos.
Os galpões logísticos são ativos importantes para o mercado imobiliário. Para entender melhor quais as características de FIIs de galpões logísticos, precisamos entender primeiro como funcionam esse tipo de imóvel.
O que são galpões logísticos?
De uma maneira geral, galpões logísticos são empreendimentos destinados às operações logísticas, tais como o armazenamento e a distribuição e manipulação de mercadorias.
Esses galpões consistem em estruturas relacionadas ao gerenciamento de atividades voltadas a estoque de produtos, que podem incluir atividades de recebimento, armazenagem, empacotamento e despacho de mercadorias.
Dependendo da logística, localização, tamanho e demais características do galpão, é possível que ele seja utilizado por apenas uma empresa ou várias delas — é o caso do chamado galpão modular.
Sabendo disso, será que os galpões logísticos são interessantes para os fundos imobiliários? E para as empresas, qual o motivo de locação de galpões logísticos?
O que são Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos?
O Fundo Imobiliário de Galpões Logísticos consistem num grupo de cotistas que visam investir em imoveis para fins logísticos.
Para esses fundos, possuir um galpão logístico (ou parte dele) é interessante pela possibilidade de locação deste espaço.
Normalmente, os locatários são empresas de médio e grande porte, e os contratos costumam ter duração de 10 anos (ou mais), corrigidos pela inflação.
Da mesma maneira que as lajes corporativas, por conta de critérios como localização e padrão construtivo, os galpões têm boa capacidade de adaptação.
Além disso, os galpões podem trazer bons retornos para o fundo: tanto pelo aluguel recebido quanto pela possibilidade de valorização do imóvel investido com ganhos futuros.
Aluguel de Galpões Logísticos
Antes de investir em fundos logísticos, é valido analisar o perfil dos clientes que alugam esse formato de imóvel e entender as vantagens que esse tipo de imóvel o traz.
Para as empresas existem diversas vantagens em alugar um galpão logístico. A primeira delas é a estrutura do galpão, que pode otimizar as operações, tanto pelos custos, quanto por tempo de operação e capacidade de armazenamento e distribuição.
Outro ponto interessante é a não imobilização do capital: em vez de adquirir um galpão logístico, a empresa pode alugá-lo, e destinar o capital para suas operações.
Caso a empresa já possua um galpão, a mesma pode vendê-lo a um fundo imobiliário e até mesmo alugá-lo novamente. Além disso, alugar um galpão permite acesso a boas localizações e flexibilização para optar por outros empreendimentos.
Afinal, após o término do contrato, a empresa não está “presa” ao imóvel pode escolher uma nova localização ou precisar de uma infraestrutura diferente para a operação.
No caso da logística, a localização é ainda mais importante, pois impacta diretamente em questões como tempo e custo do transporte.
Como investir em Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos?
Para adquirir cotas de FIIs de Galpões Logísticos, é preciso procurá-los na Bolsa de Valores (B3), pois estes são negociados nela, com um ticker individual.
O investimento funciona de maneira análoga a outros tipos de FIIs: ao adquirir cotas do Fundo, você se torna um dos cotistas e passa a receber dividendos mensalmente.
Para isso, no entanto, é preciso criar uma conta em corretora e investir através dela.
Quais são as vantagens dos Fundos Imobiliários de Galpões?
Agora que você já sabe o que são os Fundos de Galpões Logísticos, é importante conferir quais são as vantagens desse segmento. Confira:
- Estão ligados a um setor que não para de crescer
Os Galpões Logísticos estão relacionados a um setor que vem crescendo cada vez mais: o mercado digital.
Desde a pandemia, o e-commerce vem ganhando um espaço ainda maior e, com isso, muitas empresas novas apareceram, enquanto outras se reconstruíram para atender também no digital.
Este é um movimento que não para e, com isso, os Galpões se tornaram um tipo de imóvel procurado por quem enxerga o potencial desse setor.
- Construção simples e barata
A construção de um Galpão Logístico não tem tantas dificuldades como a de outros tipos de imóveis. Afinal, se trata de uma estrutura simples, que não necessita de muitos detalhes.
Sendo assim, esta é uma construção barata e rápida, assim como a manutenção do imóvel. Isso faz com que o Fundo precise gastar menos neste quesito e, assim, as cotas tendem a ser mais baratas também.
- Duração elevada do contrato
A construção estratégica dos Galpões Logísticos faz com que estes imóveis tenham contratos com duração acima da média, alguns chegando até a 30 anos.
Além de ser uma característica raramente vista em outros FIIs, isso traz maior previsibilidade de receita tanto para o Fundo quanto para os cotistas.
Vale a pena investir?
Por fim, para investidores, investir em galpões permite ter acesso a esse tipo de imóvel, com locatários e imóveis diferenciados. Dessa forma, pode-se diversificar a carteira de investimento, com diferentes riscos e retornos.
Repare, por exemplo, que a operação de um galpão logístico é diferente de uma laje corporativa ou shopping.
Assim, é um ativo que pode agregar à carteira. Além disso, vale reforçar: você pode acessar diferentes localizações.
Outra questão interessante de se observar é que caso uma pessoa deseje investir diretamente em um galpão logístico. O investimento necessário pode ser um tanto quanto elevado.
Já por meio dos fundos imobiliários, pode-se investir no empreendimento com menos recursos. Além, claro, de todos os outros benefícios dos fundos imobiliários: proventos livres de imposto de renda, gestão profissional, liquidez.
Apesar de os galpões logísticos terem se mostrado resilientes durante a pandemia, nem todos os FIIs deste segmento apresentam boas perspectivas para o longo prazo. Dessa forma, é válida uma análise mais aprofundada antes de adquirir o ativo.
