Os fundos imobiliários são um dos investimentos de renda variável mais interessantes do mercado, principalmente para quem deseja ter uma renda passiva mensal.
Os rendimentos que os FIIs distribuem mensalmente são uma das principais vantagens, porém, há outras 4 características que todo investidor deve ficar de olho. Descubra quais são.
Quantidade de cotistas
Os fundos imobiliários com poucos cotistas têm dois riscos que o investidor precisa estar atento: perda da isenção de imposto de renda e a alta concentração das cotas em um único investidor.
A primeira possibilidade ocorre quando o FII possui menos de 50 cotistas. Por lei, somente os fundos negociados em bolsa que possuem mais do que esse número mínimo são isentos na distribuição de rendimentos. O investidor deve ficar atento e fugir dos fundos com poucos cotistas, pois com a saída de um número pequeno de investidores, o rendimento pode passar a ser tributado.
Outro riscor é a concentração do fundo na mão de poucos cotistas. O fato de o fundo ter um cotista com participação muito grande, pode não ser um problema, mas é algo que o investidor deve ficar atento, pois ele pode ter poderes suficientes para influenciar as decisões das assembleias do FII.
Se isso ocorrer,os demais cotistas podem ser prejudicados por decisões que não vão beneficiar a todos, mas sim, uma minoria.
Portanto, fique atento ao volume negociado de cotas do FII, além da quantidade de cotistas. Invista em fundos que possuem bom volume de negociações e grande quantidade de cotistas.
Baixa liquidez
Um fundo imobiliário de pouca liquidez e poucas negociações pode ter algumas desvantagens, como a alta volatilidade do preço da cota.
Por exemplo: se existe uma grande pressão compradora sobre um determinado FII e só existe um investidor vendendo as cotas, então é provável que o mercado vá aceitar o preço pedido por esse investidor, mesmo que o preço seja muito maior do que o anterior.
Assim, caso o investidor queira montar uma posição em sua carteira terá que tomar cuidado se a variação recente da cotação foi um movimento natural de valorização ou desvalorização do FII ou foi uma pressão de compra ou venda de um grande investidor.
Essa dificuldade em analisar os preços pode levar a uma avaliação incorreta e compradores poderão adquirir as cotas por um preço muito acima ou abaixo do que ocorreria em um fundo com mais liquidez, o que estimula mais as oscilações no mercado.
Outro ponto importante está relacionado à negociação em si. Dependendo da liquidez do FII, mesmo que o cotista esteja propenso a vender por “qualquer valor”, pode acontecer de não haver investidor disposto a comprar as cotas.
Fundos com pouca liquidez podem gerar problemas e dificuldades no futuro, por isso, é importante focar as atenções em fundos com alta liquidez, muitas negociações e com diversos cotistas.
Patrimônio pequeno
O mercado de FII está repleto de opções e, dentro delas, há fundos com patrimônio pequeno e com investimentos concentrados.
Fundos com menos de R$ 100 milhões em patrimônio , podem ter dificuldade de diversificar seus investimentos e isso pode ser um problema. E os últimos anos do mercado têm diversos exemplos de FIIs que sofreram com pouca diversificação.
Um caso assim é o do XTED11. O fundo tinha apenas dois edifícios em sua carteira e ambos estavam locados. Um deles para a Petrobras e o outro para a Peugeot.
Em três anos, a Peugeot anunciou a sua intenção de sair do imóvel e depois foi a vez da Petrobras. Assim, o fundo não conseguiu mais manter seus rendimentos e, desde 2016, não paga mais rendimentos aos seus cotistas.
Fundos pequenos também têm dificuldade de remunerar os gestores, pois a taxa de gestão é normalmente cobrada sobre o patrimônio líquido. Com a necessidade de pagar os altos custos fixos de ter um FII listado, a gestora pode ter dificuldade de reter e atrair talentos, além de manter uma equipe multidisciplinar para atender adequadamente os interesses dos cotistas e as necessidades do fundo.
Para fugir de situações assim, o investidor deve procurar por fundos com alto valor patrimonial, com, ao menos R$ 200 milhões, além de comprar FII diversificados, com diversos investimentos em diferentes regiões do Brasil.
Gestão passiva
Fundos cuja gestão é passiva, podem enfrentar dificuldades relacionadas a todos os itens anteriores.
Por se tratar de uma gestão mais “apática”, o fundo acabará mantendo seu nível patrimonial, sem incentivos para o buscar crescimento.
Consequentemente, a liquidez tende a diminuir, já que a entrada de novos investidores se torna cada vez menos frequente, o que pode levar o fundo a ter problemas de diversificação e volatilidade dos preços na bolsa
Já os fundos de gestão ativa procuram melhorar e se manter “vivos” no mercado. Fundos que buscam mais recursos do mercado e estão constantemente vendendo e comprando ativos, estão entre os FIIs com gestão ativa.
Uma boa forma de reconhecer se o FII tem gestão ativa, é por meio dos relatórios gerenciais, disponíveis na página de cada fundo aqui no Funds Explorer.
Através do relatório, é possível acompanhar as movimentações que a gestão fez no fundo ao decorrer do último mês, além de ver a liquidez, quantidade de cotistas, diversificação do fundo e demais informações relevantes para a tomada de decisão sobre o investimento.
