Quando se trata do início do investimento em FIIs, uma das maiores preocupações que acometem os investidores é a dúvida sobre como é paga a dívida dos Fundos Imobiliários.
Se você se preocupa em perder dinheiro com FIIs por conta deste fator, precisa ler este artigo até o final para entender como é paga a dívida dos Fundos Imobiliários e perder o medo de dar o primeiro passo para investir.
Entenda a polêmica que envolve as dívidas de FIIs
Embora os Fundos Imobiliários contem com uma estrutura que torna quase impossível que os cotistas sejam afetados e tenham prejuízos por causa de dívidas criadas pelos FIIs, este tema é visto como controverso e até mesmo polêmico entre os investidores.
Isso porque, na verdade, existe um fator que pode, sim, causar a perda de uma parte do patrimônio do Fundo: a alavancagem nos FIIs, uma prática que divide opiniões de investidores.
Como funciona a alavancagem nos FIIs?
A polêmica acerca do tema se dá pois tal mecânica possibilita que os FIIs adquiram imóveis para os quais não teriam condições de comprar em outra situação. Funciona como um cartão de crédito.
No entanto, o processo também oferece vantagens como, por exemplo, fazer com que os FIIs possam potencializar seus resultados, e até mesmo traz uma certa proteção ao investimento. Pode ser uma boa opção e, por isso, muitos investidores gostam dessa possibilidade.
No entanto, outros não gostam tanto assim, pois tal prática tem como consequência o aumento do nível de risco do FII, assim como afetam a garantia de uma estrutura financeira boa o suficiente para lidar com as futuras obrigações.
No final, a alavancagem é uma opção que pode, sim, ser vantajosa. Contudo, é preciso analisar cada caso individualmente para que se possa ter certeza sobre quando realmente vale a pena realizá-la.
Para lidar com estas dívidas e não deixar de cumprir com suas obrigações financeiras, um Fundo Imobiliário dispõe de algumas ferramentas, sobre as quais falaremos a seguir.
De quais outras formas um FII pode contrair uma dívida?
Além da compra parcelada de imóveis, existem outras formas pelas quais um Fundo Imobiliário pode contrair dívidas. Por exemplo:
- Fazer um CRI;
- Adquirir um imóvel já com dívidas (que se tornam do Fundo após a compra);
- Contrair dívidas sobre um imóvel antes da entrada do mesmo no portfólio;
- Incapacidade de pagar as despesas comuns (uma situação rara. Porém, quando acontece, qualquer despesa não paga se torna uma dívida de forma automática).
Qual tipo de FII mais costuma adquirir dívidas?
Em agosto deste ano (2022), os Fundos Imobiliários com as maiores alavancagens foram, em sua maioria, FIIs de Tijolo: aqueles que investem em imóveis físicos ao invés de papéis.
Liderando a lista, estava o TRXF11: um Fundo de Tijolo de contrato atípico. A gestora garante que a solidez dos contratos permite o pagamento das dívidas sem que a geração de valor do FII seja afetada.
Em segundo lugar, estava o XPPR11, um Fundo focado em lajes corporativas que, além de dever em torno de R$569 Milhões, apresentou uma taxa de vacância de 48%.
Também na lista, estavam quatro FIIs de Shopping, que também são caracterizados como Fundos do tipo Tijolo. Eram eles:
- HSML11;
- MALL11;
- XPML11;
- VISC11.
No entanto, vale lembrar que esta é apenas uma observação, e não uma regra. Qualquer tipo de FII pode adquirir dívidas, e a qualidade e inteligência financeira da gestão é um fator determinante quando se trata disso.
Amortização e pagamento de juros
Geralmente, as dívidas dos FIIs são atreladas a um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), um dos motivos citados anteriormente para que um Fundo contraia dívidas.
No entanto, para simplificar o entendimento do tema, utilizaremos um empréstimo como exemplo de dívida contraída.
Logo após assumir uma dívida, surge a amortização: são as parcelas referentes ao valor original, que devem ser pagas pelo FII para sanar tal dívida. Este valor é corrigido por um índice, que pode ser, por exemplo, o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ou o CDI (Certificado de Depósito Interbancário).
Tal parte precisa ser paga com o caixa do Fundo, o que significa que as receitas não podem ser utilizadas para o pagamento de dívidas.
Mensalmente, então, é cobrada uma taxa fixa de juros (4% ao ano, por exemplo) sobre o montante que o FII deve. Este valor, sim, pode ser pago com as receitas.
Caso o imóvel adquirido pelo Fundo apresente uma taxa maior do que a do empréstimo, a operação se paga, em relação aos juros. Assim, é gerado valor ao FII.
O que acontece quando o FII não possui caixa?
Como foi citado, as receitas de um Fundo Imobiliário não podem ser utilizadas para o pagamento de dívidas. Com isso, o FII é obrigado a pagá-las com o lucro caixa. Mas o que acontece se não houver lucro caixa?
Neste caso, o FII com dívida a pagar pode recorrer a algumas ferramentas. São elas:
- Vender um ou mais imóveis de seu portfólio e utilizar o dinheiro proveniente da venda para o pagamento;
- Realizar uma emissão de novas cotas para captar mais recursos;
- Tentar uma renegociação da dívida.
Com estas três opções, o gestor do Fundo é capaz de fazer uma escolha inteligente e pagar o que o Fundo deve pela alavancagem — ou empréstimo, neste caso —, não chegando ao ponto (extremo) de não conseguir pagar as dívidas dos fundos imobiliários.