Ao investir em fundos de investimento imobiliários (FIIs), a operação pode ser regida por um contrato atípico. Apesar desse nome, ele pode trazer alta segurança e boa rentabilidade para os investidores.
Isso porque o contrato atípico contém cláusulas diferentes. Assim, é possível se proteger da vacância, da inadimplência e de revisionais negativas. Afinal, todos esses fatores podem interferir na rentabilidade da aplicação financeira.
Como isso acontece? Vamos explicar melhor a partir de agora. Confira!
O que é um contrato atípico?
Nos fundos imobiliários, o contrato atípico é aquele que não possui previsão legal mínima para regulação. Porém, ele é válido e está previsto no artigo 425 do Código Civil.
Na prática, o contrato é atípico quando tem cláusulas e termos diferentes dos acordos comuns. Entretanto, ainda segue a legislação. Esse instrumento é muito utilizado entre locatário e locador, inclusive, nos empreendimentos construídos sob o modelo built to suit.
Assim, a empresa que precisa de um imóvel com características específicas procura um proprietário e oferece o aluguel do ativo sob condições incomuns. No entanto, é preciso que o locador faça as modificações exigidas pelo locatário. Caso contrário, o contrato atípico deixa de ser firmado.
Quais são as principais características?
Ainda que o contrato seja atípico, alguns aspectos tendem a ser padronizados neste instrumento. Eles fazem parte da própria condição da negociação, que prevê cláusulas e termos diferentes do padrão.
Assim, as principais características desse modelo são:
- Prazos longos: geralmente superiores a 5 anos de duração;
- Ação revisional inexistente: ambas as partes deixam essa possibilidade para trás, o que é positivo em cenários de crise mas, por outro lado, é ruim para um contexto de baixa vacância, em que seria possível obter rendimentos mais altos;
- Multa de todos os aluguéis futuros pendentes, sempre trazidos ao valor atual;
- Reajuste anual vinculado a um indexador. Geralmente, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM).
Exemplos de contrato típico e atípico
Como explicamos, os contratos atípicos são aqueles cujas cláusulas fogem do padrão. Mas como identificar, então, quais são contratos típicos e quais são contratos atípicos?
Reconhecer os dois tipos de contratos não é uma tarefa difícil, tendo em vista que qualquer contrato que esteja previsto no código civil é um contrato típico. São exemplos:
- Prestação de Serviço;
- Seguro;
- Compra e Venda;
- Troca;
- Doação;
- Permuta;
- Jogo;
- Aposta.
Enquanto isso, exemplos de contratos atípicos são:
- Joint Venture;
- Mediação;
- Cessão de clientela;
- Hospedagem;
- Estacionamento;
- Locação comercial em Shopping Center.
Contrato atípico x built to suit: quais as diferenças?
Na realidade, esses dois termos são sinônimos. O built to suit é um contrato atípico. Isso porque seus termos e cláusulas são diferentes dos acordos comuns. Eles envolvem:
- Foco no longo prazo;
- Um imóvel ou empreendimento que foi construído ou personalizado sob medida para as necessidades do locatário.
Vale a pena observar que a realização das personalizações exige um investimento elevado. Por isso, o contrato precisa ter cláusulas atípicas para proteger o proprietário.
Ao mesmo tempo, a operação também é atrativa para o locador. Especificamente, para os FIIs com ativos nesse modelo.
Qual é o melhor tipo de contrato para quem pretende investir em FIIs?
Considerando os prós e contras dos dois modelos, é comum que os contratos atípicos sejam mais atrativos para investidores de FIIs — sobretudo para os que visam resultados em médio ou longo prazo com as aplicações.
A previsibilidade em relação ao pagamento dos aluguéis e o risco reduzido de vacância nos imóveis são características que tornam esse tipo de investimento vantajoso.
No entanto, claro, é preciso ter em mente que o longo prazo também tem o potencial de trazer algumas consequências negativas: o inquilino pode deixar de pagar os aluguéis no vencimento, por exemplo, o que ocasionaria o início de uma demorada ação de despejo.
Mesmo com as possíveis desvantagens, os contratos atípicos tendem a ser mais benéficos quando se trata de FIIs. Tudo depende de uma junção de fatores que determinam a qualidade do Fundo e dos ativos em si.
Como analisar os contratos dos Fundos Imobiliários?
Conhecendo o funcionamento das duas modalidades, tenha em mente que é sempre importante analisar os contratos antes de investir em FIIs.
Não existe uma obrigatoriedade que faça com que os Gestores precisem contar com apenas uma modalidade. Sendo assim, o primeiro ponto é entender, junto aos locatários, qual é a composição contratual do FII e o modelo empregado.
Além disso, é importante checar as datas de validade. Os contratos atípicos costumam ter longas durações, porém, isso não é regra: um FII pode ser atrativo à primeira vista por conter contratos atípicos, mas você não quer investir para descobrir que todos vencem em menos de um ano, por exemplo.
Por último, mas nunca menos importante: contratos de longa duração precisam de bons locatários. Certifique-se de que a empresa não está passando por uma crise, por exemplo, e se previna de riscos relacionados à vacância e/ou à inadimplência.
Quais são as vantagens desse tipo de contrato?
Os principais benefícios ao optar por fundos imobiliários com contratos atípicos são:
- Baixo risco de vacância;
- Maior rentabilidade, devido à menor interrupção dos fluxos de pagamento;
- Ausência de ações revisionais, quando em períodos de crise;
- Contratos de longo prazo.
E quais são os riscos?
Os contratos atípicos também apresentam alguns riscos. Entre os principais, estão:
- Aluguéis caros devido, à personalização necessária do imóvel;
- Maior chance de deterioração financeira do inquilino, por conta do longo prazo do contrato. Assim, ele pode deixar de pagar o aluguel e as multas, que são elevadas;
- Vacância ao final do contrato, porque os imóveis são personalizados.
Assim, é uma boa alternativa firmar um contrato atípico. No entanto, é importante considerar todas as suas características e, assim, evitar os riscos. Além disso, vale a pena sempre investir na diversificação da carteira.