Se você é um investidor de Fundos Imobiliários ou pretende começar a aplicar neles, conhecer o ciclo do mercado imobiliário é essencial para formar uma boa visão de como os ativos dessa área se comportam.
Acompanhe este artigo e entenda de uma vez por todas como funciona o ciclo do mercado imobiliário.
O que é o ciclo do mercado imobiliário e por que conhecê-lo?
Uma das principais características do mercado imobiliário é sua previsibilidade: ele se repete por todo o mundo, década após década, não sendo difícil de decifrar. Isso porque, como toda economia, ele é composto por ciclos.
Saber como estes ciclos e suas repetições funcionam é um passo importantíssimo para qualquer pessoa que pensa em investir em Fundos Imobiliários ou até na compra e/ou construção e venda de imóveis da forma tradicional.
Tendo o conhecimento necessário sobre os picos que cada fase do ciclo imobiliário traz, é possível ter o “timing” adequado para saber quando investir, vender e aplicar.
Além disso, tal conhecimento auxilia na formação de uma visão ampla de mercado, importante até mesmo para estudar indicadores antes de investir.
O aprofundamento no tema pode prevenir que você caia indevidamente no efeito manada e o ajuda a saber quais devem ser os próximos acontecimentos no mercado. Assim, fica muito mais fácil proteger sua carteira das crises e riscos de mercado.
Ou seja: conhecer o funcionamento do mercado como um todo faz com que um investidor esteja muito mais apto a conseguir aproveitar boas oportunidades e fazer suas aplicações gerarem o melhor retorno possível.
Conheça as quatro fases do ciclo do mercado imobiliário
O ciclo do qual estamos falando é composto por quatro fases. Veja:
- Recuperação
A fase de recuperação pode ser facilmente identificada por ser uma fase onde há uma leve retomada de demanda, com muita oferta.
É aqui que se encontra a maior taxa de vacância entre todas as 4 fases, no entanto, o mercado absorve logo um aumento na procura.
À medida que a quantidade de imóveis vagos diminui, os valores dos aluguéis sobem. Então, a oferta e a demanda começam a encontrar um equilíbrio, trazendo a próxima fase.
Esta fase é indicada para os investidores, já que é possível adquirir cotas antes que os preços dos aluguéis — e, consequentemente, das cotas — aumentem.
- Expansão (período de alta)
Após o equilíbrio entre oferta e demanda, se inicia o período de expansão. Se observa o aumento ainda maior da oferta, superando a demanda. Há um forte incentivo às construções, devido à baixa vacância.
Neste momento, o mercado tem dificuldade em assimilar a alta demanda de forma imediata. Com construções que levam meses ou até anos para serem concluídas, se instaura um desequilíbrio que traz o aumento nos preços, tanto dos aluguéis quanto dos imóveis novos.
A fase de expansão costuma terminar “energizada”, vindo a desacelerar na próxima fase.
- Excesso de oferta
Após tantas construções, a lei da oferta e demanda traz certas consequências ao mercado. Aqui, é possível perceber de forma mais definida o desequilíbrio causado por uma oferta maior do que a demanda.
O preço das unidades imobiliárias se estabiliza, porém, os imóveis já começam a ser desocupados, trazendo uma preocupação coletiva em relação à vacância.
Tal fato traz, naturalmente, a desaceleração do setor de construções. Neste ponto, é mais indicado adquirir imóveis prontos do que se arriscar a construir ou realizar incorporações imobiliárias.
A parte boa da fase do excesso de oferta é que, como o mercado demora a responder à demanda, os imóveis também têm desvalorização mais lenta, embora isso também faça com que os investimentos fiquem estagnados.
Para os compradores e gestores, essa fase traz a vantagem de uma grande variedade de opções para compra.
- Recessão (período de baixa)
A Recessão, última fase do ciclo do mercado imobiliário, é caracterizada por uma oferta tão maior que a demanda que a vacância começa a se tornar um grande e real prejuízo para construtoras e incorporadoras que ainda possuem imóveis não vendidos ou alugados.
A perda de capital, aqui, é quase inevitável — assim como a queda dos investimentos no setor de construções.
O mercado tenta, então, se estabilizar a partir da queda de preços, caracterizando um bom momento para negociar novas unidades ou valores de aluguéis.
Nessa fase, a visão de mercado é de extrema importância. É preciso utilizá-la para ter em mente que o ciclo se reiniciará a longo prazo e, assim, os imóveis comprados durante a baixa serão valorizados.
Como aprimorar sua visão de mercado
Atrelado a todas estas fases do mercado imobiliário, está o desemprego, por exemplo. Isso significa que nenhuma dessas mudanças acontecem por acaso, e sim estão ligadas a todo o nosso ciclo de vida.
Apesar de ser previsível, o ciclo do mercado imobiliário também pode ser traiçoeiro muitas das vezes. Afinal, não há uma “fórmula” para o seu funcionamento: enquanto um período de baixa pode durar pouco tempo, o próximo pode durar vários anos.
Tudo isso depende de vários fatores: economia nacional e mundial, política, inflação e muitos outros. Por isso, estudar apenas o setor imobiliário não é suficiente. É preciso saber como tudo se conecta e funciona de forma interligada.
Por isso, reforçamos: investir exige informação. Se mantenha sempre atualizado e certifique-se de estar consumindo informações de fontes confiáveis e de qualidade, caso contrário, seus investimentos podem sofrer consequências.
Se este artigo o ajudou a entender melhor como o ciclo do mercado imobiliário funciona e a ter mais consciência sobre seus impactos, não deixe de nos acompanhar e aprenda muito mais sobre como investir em FIIs de forma segura.