O mercado imobiliário nas suas diversas formas de investimentos disponibiliza ativos financeiros responsáveis por distribuir dividendos para seus investidores. Dentre um nicho menos conhecido, temos a CEPAC. 

Dentro das aplicações voltadas para o setor imobiliário, o poder público também emite títulos, como a CEPAC, que concilia interesses de municípios, empresas e investidores.

Esse artigo completo abordará um título financeiro, não tão conhecido, mas com vantagens interessantes para você ter um conhecimento sobre o mercado financeiro mais completo.

O que é CEPAC?

A sigla significa ‘’Certificado de Potencial Adicional de Construção’’, que concede o direito urbano de realizar uma operação urbana consorciada (OUC) dentro de um perímetro.  

De acordo com a Lei 10257/2001, define-se OUC como ‘’conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental’’

As CEPAC’s podem ser leiloadas na bolsa de valores com o objetivo de levantar recursos para a prefeitura, a fim de melhorar ou modificar aquela determinada região.

É importante dizer que as CEPACs não são títulos de dívida e nem de capital. Dessa forma, não há direito a crédito ou participação nos lucros da cidade. Quem adquire passa a ter direitos sobre o certificado conforme o contrato prévio estabelecido.

Quais as principais características das CEPACs?

São títulos adquiridos diretamente do emissor e possuem algumas características referente a venda, compra e pagamento.

• As CEPACs são vendidas por leilões organizados pela prefeitura dentro da bolsa de valores
• O prazo de liquidez é de D+1 (resgate em um dia após a solicitação)
• A liquidação é feita de forma física e financeira (pagamento do preço do título pelo título)

CEPAC: principais vantagens

Existem duas grandes vantagens na hora de adquirir um título CEPAC, a valorização e o lucro da diferença.

A primeira é na valorização atual daquele título por fatores como a procura de pessoas por aquela região e o investimento da cidade e dos empreendedores naquele local.

Além de que, imóveis construídos em terrenos atrelados à CEPAC estão cobertos por leis mais brandas que darão cobertura para certas mudanças de escopo de projeto, como uma maior flexibilidade, por exemplo, para as construtoras aumentarem a altura dos edifícios.

A valorização do imóvel construído e da região consequentemente atrai mais pessoas, gerando mais compras, aumentando o valor do título e assim também podendo ocasionar maior distribuição de proventos.

Como funciona o CEPAC?

O ponto de princípio é a criação de uma OUC vinculada com o plano diretor da cidade, assim será feita a metrificação das CEPACs.

Dessa forma, registram-se os títulos na bolsa de valores, conforme prevê a CVM, assim emitido e divulgado com os dados e a quantia leiloada. 

O dinheiro arrecadado no leilão será destinado às regiões associadas e a CEPAC poderá ser utilizada pelo titular de acordo com os valores imobiliários propostos no acordo. 

Quais são os riscos existentes?

Como qualquer outro investimento, as CEPACs possuem alguns riscos, sendo dois os que mais chamam a atenção: o fato de ser uma renda variável e a potencial baixa liquidez.

O primeiro risco é sobre o tipo de investimento que a CEPAC se encaixa, o de renda variável, tendo todos os riscos de volatilidade já esperados nessa categoria de investimentos.

Outro caso é o risco de liquidez, dado que se trata de um título pouco conhecido, atrelado ao mercado imobiliário e vinculado a uma localização específica, na qual, por exemplo, construtoras podem não ter interesse.

A partir disto, podemos concluir que a CEPAC é um certificado de título pouco conhecido, mas que faz parte dos ativos que podem ser adquiridos na renda variável. Esse ativo tem algumas vantagens bem interessantes, mas também riscos de volatilidade e liquidez.