Ao buscar o aumento do lucro líquido e a diminuição de custos, é comum que algumas empresas invistam em uma modalidade de contratos de aluguel chamada Built to Suit, relativamente recente no Brasil.
A tradução de Built to Suit é “construído para servir”. A modalidade é muito interessante a qual é construído um imóvel de acordo com as necessidades de seu futuro locatário. Para saber mais, acompanhe os próximos tópicos.
O que é Built to Suit?
O significado de Built to Suit é interessante. Trata-se de uma forma de locação imobiliária onde um imóvel, geralmente comercial, é encomendado por quem pretende alugá-lo posteriormente.
O futuro locatário especifica para a empresa quais são as suas exigências para o imóvel que, então, é construído ou reformado de acordo com o que foi acordado. A empresa, além de gerir a obra, também estará encarregada da administração do imóvel.
O contrato Built to Suit costuma ter validade entre 15 e 20 anos, podendo ser renovado, e é normalmente utilizado por indústrias ou comércios que sentem necessidade de características específicas em seus imóveis.
Como funciona o Built to Suit
Considerado uma das formas mais seguras e lucrativas de obter renda recorrente vinda de aluguéis, o contrato “construído para servir” exige muita conversa entre o futuro locatário e a empresa, para que o imóvel seja feito de forma satisfatória.
Com todas as informações passadas e confirmadas, o locatário acompanha tudo, desde o projeto até o final da execução da obra, quando as chaves são entregues.
Ao final do processo, é feito o contrato de locação built to suit, que deve levar em consideração o valor total da construção e em quanto tempo será pago.
Como qualquer outra situação no Mercado Imobiliário, o contrato também apresenta suas vantagens e desvantagens para ambos os lados. Confira abaixo as principais:
Vantagens do contrato
- Melhor para o longo prazo
Os imóveis Built to Suit têm tudo para agradar os investidores que visam o longo prazo. Com contratos de mais de 10 anos, um imóvel com esse contrato gera renda por muito tempo.
- Mais rentabilidade
Um fator importante que contribui para a maior rentabilidade de imóveis com contrato são as altas multas para quebra de contrato, que funcionam como um reforço para manter o locatário por mais tempo no imóvel.
- Baixo risco de vacância nos imóveis
Diferentemente dos imóveis comuns que costumam estar presentes nas carteiras de FIIs, os imóveis BTS oferecem menos chance de imóvel vazio.
Isso porque estes imóveis, além de terem contratos longos e multas altas no caso de quebra, são feitos sob medida e demandam um grande investimento, fazendo com que seja improvável que o locatário deseje trocar de imóvel.
Desvantagens do contrato
- Possível inadimplência do(s) inquilino(s)
Os imóveis são feitos sob medida e, geralmente, para atender as necessidades de grandes comércios, o que faz com que o valor dos aluguéis seja alto.
Embora isso possa ser considerado uma vantagem, traz consigo o risco de que o locatário não consiga pagar. Tal situação traz consequências que afetam tanto a empresa quanto os cotistas, caso o imóvel esteja na carteira de um FII.
Embora o risco de vacância seja baixo quando se trata destes imóveis, o alto valor também pode causar dificuldades para que a empresa consiga encontrar outro locatário caso fiquem desocupados.
- Dificuldade em encontrar outros inquilinos
Embora não seja tão necessário se preocupar com isso a princípio, deve-se ter em mente que, quando o contrato de um imóvel BTS acaba, pode ser difícil encontrar outro locatário.
Isso se deve justamente ao fato de que o imóvel foi feito sob encomenda, ou seja: características muito específicas podem acabar afugentando outros possíveis inquilinos.
Built to Suit: Jurisprudência
Quando se trata do Built to Suit, é interessante conhecer a jurisprudência para o modelo no Brasil. Afinal, esta é uma modalidade de aluguel relativamente recente por aqui.
Após uma série de complicações logo que o modelo chegou no país, foi feita uma legislação específica para o contrato, que concretizou suas diferenças dos contratos comuns. Veja algumas:
- O locatário tem o direito de pedir renúncia do valor do aluguel, devido à complexidade para estabelecê-lo;
- O locador deve receber, além do valor da locação, todo o valor investido na construção ou reforma do imóvel;
- O locador só pode reaver o imóvel após o final do tempo estabelecido no contrato.
Embora exista essa legislação específica, o Built to Suit ainda deve respeitar as condições previstas em leis para qualquer contrato– os princípios legais e econômicos e a boa-fé.
Além disso, existem algumas condições contratuais que o locatário, sob pena de despejo ou consignação do pagamento, deve cumprir.
Cálculo Built to Suit
Por último (mas não menos importante), vamos falar sobre como calcular o Built to Suit.
Embora o cálculo completo envolva uma série de fatores complexos, é importante saber que devem ser levados em consideração:
- A localização do imóvel em questão;
- O tamanho do terreno;
- As especificidades estruturais exigidas pelo locatário;
- O tempo de locação do imóvel.
Todos estes aspectos têm influência sobre o valor de locação de um imóvel do tipo. Quanto maior o tempo de aluguel, menores serão as mensalidades. Vale lembrar, também, que uma locação Built to Suit pode ter seu contrato renovado por até 50 anos.
Então, este modelo é bom para investidores de FIIs?
No geral, FIIs que têm imóveis Built to Suit em suas carteiras oferecem aos cotistas uma série de vantagens e benefícios,como a maior rentabilidade e o baixo risco de vacância, que se diferenciam dos tradicionais.
No entanto, tudo depende de sua estratégia de investimento e do seu planejamento financeiro. Por isso, pesquise bastante antes de iniciar qualquer investimento. E caso sinta necessidade, peça ajuda a um profissional para entender mais detalhes sobre o contrato Built to Suit.
