A sigla ABL se refere à Área Bruta Locável. Apesar de ser um conceito do setor imobiliário, também tem relação com os investimentos. Isso porque interfere na sua rentabilidade com os FIIs.
Basicamente, a Área Bruta Locável é uma das maneiras de mensurar a área de um empreendimento. No entanto, ela impacta os fundos de investimento imobiliários devido à alocação de capital em imóveis comerciais.
Por isso, todo investidor que aplica nessa modalidade deve conhecer esse termo. Entenda como a Área Bruta Locável funciona e de que forma interfere nos rendimentos.
O que é Área Bruta Locável (ABL)?
A definição de Área Bruta Locável se resume ao levantamento dos espaços disponíveis para aluguel em um imóvel comercial. Normalmente, a métrica é informada em metros quadrados.
No entanto, existem países que usam outra medida. Por exemplo, nos Estados Unidos e na Inglaterra, valem os pés quadrados (square feet).
A ABL é uma medida comum no mercado imobiliário. No entanto, é preciso ter atenção.
Alguns projetos indicam o total passível de aluguel sem indicar o espaço considerado para a mensuração. Nesse caso, é impossível saber se o espaço seria de uso comum ou exclusivo dos inquilinos. Por isso, o dado de metragem pode ser subjetivo.
Como mensurar a Área Bruta Locável?
Diversos fatores devem ser considerados nesse cálculo. Além disso, existem diferentes formas de mensuração. Um dos motivos foi o problema citado anteriormente da subjetividade.
Confira o próximo tópico e veja diferentes formas de saber a Área Bruta Locável de um FII!
Tipos de cálculo da ABL
Área construída
Aqui, considera-se o espaço efetivamente construído com marcenaria ou alvenaria. Portanto, o que se considera é apenas a construção, e não o terreno.
Área privativa
Usa como base o espaço de uso exclusivo do locatário. Por isso, o acesso é restrito aos inquilinos e pessoas autorizadas.
Esse método é o mais comum no mercado imobiliário brasileiro. É bastante usada para:
- negociar propriedades comerciais;
- Executar operações comerciais de shopping centers, lojas independentes de varejo e galpões logísticos e industriais.
BOMA
É o Building Owners and Managers Association. Este tipo de cálculo foi criado por essa entidade americana, que representa administradores e proprietários de imóveis e, por isso, decidiu padronizar a mensuração de tais espaços.
A fórmula considera a soma da área privativa com a divisão dos espaços comuns. Assim, chega-se ao espaço locável. Ainda existem exceções. Elas são:
- fosso do elevador;
- escadas;
- áreas destinadas para serviços e equipamentos.
É importante mencionar que esse cálculo deixa a Área Bruta Locável maior. Portanto, torna-se um chamariz para atrair mais investidores.
Para os estrangeiros, já acostumados com a medida, é uma boa alternativa, já que essa mensuração traz credibilidade. Afinal, a Área Bruta Locável inclui os espaços para uso de locatários e potenciais investidores.
Para que serve a ABL?
Além de saber o que é Área Bruta Locável, é preciso saber a importância de seu conceito. A princípio, ela ajuda na leitura do mercado de locação comercial.
Porém, também serve para sinalizar melhorias no mercado imobiliário. O setor funciona em ciclos, por isso, a ampliação da Área Bruta Locável indica aceleração do desenvolvimento, enquanto a redução mostra retração.
Além disso, existem outros benefícios. Por exemplo, o indicador traz noção do tamanho do imóvel, assim como dos desafios e oportunidades.
Assim, um imóvel com Área Bruta Locável alta e grande vacância indica dificuldades de locação. Por outro lado, se a Área Bruta Locável for pequena, a vacância for baixa e o preço de locação por metro quadrado for alta, o espaço é desejado no mercado.
Portanto, essa métrica é importante para os investidores determinarem a taxa de ocupação de um imóvel. Esse indicador considera o espaço já locado e a Área Bruta Locável.
Assim, quanto menor for o primeiro quando comparado ao segundo, menor é a ocupação. Por exemplo, a Área Bruta Locável é de 2.000 m². Se a área locada for de 1.000 m², ainda há 1.000 m² disponíveis.
Ao mesmo tempo, a taxa de ocupação é de 50%. A de vacância tem o mesmo percentual. Como isso interfere para o investidor?
Essa taxa permite saber se o investimento no imóvel é viável ou se é melhor procurar outros. Em relação aos fundos imobiliários, é preciso ver as taxas de vacância e ocupação. Assim, fica claro qual é o desempenho e a qualidade dos ativos.
Por todos esses motivos, é válido entender o conceito de Área Bruta Locável. Dessa forma, é possível escolher os fundos a investir com mais precisão.
Daí vem o impacto na rentabilidade. Apesar de não ser direta, a Área Bruta Locável demonstra se é uma boa opção fazer o investimento. A partir disso, seus ganhos podem aumentar.
Qual a importância da ABL?
Tendo em mente que a ABL tem uma relação muito importante com todo o Mercado imobiliário, ela é muito importante para que um investidor possa avaliar melhor um Fundo antes de investir.
A ABL representa muito mais do que o tamanho dos imóveis que compõem um Fundo, pois mostra também quais são as vantagens, desvantagens e desafios de investir no imóvel em questão.
Além da ABL, o que analisar antes de comprar um FII?
A ABL é muito importante, porém, não é o único fator a ser analisado em um FII. Existem outros indicadores importantes como, por exemplo, o P/VP, que dita a relação entre o Preço de um Fundo e seu Valor Patrimonial, e o Dividend Yield, além da qualidade da Gestão.
Por isso, é muito importante analisar outros indicadores além da Área Bruta Locável antes de escolher seus investimentos. Caso tenha dúvidas na hora de investir, é sempre possível pedir ajuda a profissionais.